中经记者吴静卢志坤北京报道
2025年，房地产行业在持续调整中迎来结构性重塑。前11个月商品房销售面积同比下降7.8%，房地产开发投资下滑15.9%，行业告别大规模增量扩张的“旧周期”，已然成为不争的事实。
在传统动能减弱的表象之下，一场以“存量提质”与“功能再生”为核心的深刻转型，正以前所未有的力度重塑行业生态与发展逻辑。随着中央补助、预算内投资、国债、专项债、专项借款等多渠道发力，金融机构在城市更新领域的信贷投放积极性明显增强。
这一鲜明对比，不仅揭示出行业内部的结构性分化，更标志着一个以城市更新为关键抓手、以“好房子、好社区”为品质追求、以运营和服务为价值锚点的“新坐标”正在确立。
从中央到地方，从政策设计到市场实践，房地产行业正静水深流地迈向以人为本、可持续运营的高质量发展新阶段。
增量退潮，存量崛起
作为“十四五”收官之年，2025年是房地产新旧模式、新旧动力转换的关键之年。这一年里，交房任务全面完成，行业调整对民生保障的冲击基本解决。随着出险企业陆续进入重组阶段，行业风险释放的高峰也已过去，工作重心开始逐渐转向新模式的构建。
回顾整个“十四五”时期，中国房地产行业在经历高速增长后，迎来了供求关系的根本性转变。2023年中央政治局会议首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，为行业转型定下基调。随后，“构建房地产发展新模式”被正式提出，标志着行业顶层设计发生方向性调整。
中指研究院常务副院长黄瑜指出，过去五年，房地产工作思路已逐渐由增量扩张向存量运营过渡。
变化之中，两条主线格外清晰。
一方面，住房保障体系不断完善，形成了公租房、保障性租赁住房和配售型保障房的多层次结构，累计建设筹集各类保障性住房、城中村和城市危旧房改造等安置住房1100多万套，惠及群众超3000万人。
另一方面，则是城市更新在行业中的地位逐渐凸显，自2021年首次写入《政府工作报告》后，迅速从边缘探索上升为行业主流，成为稳投资、扩内需的重要抓手。
2025年，这一转向体现得尤为清晰。Wind数据显示，当年1至11月，全国房地产开发投资总额7.86万亿元，同比下滑15.9%。而城市更新相关投资规模仍在增长中，有行业机构预测2029年市场规模将超9万亿元。
两组数据的鲜明对比，揭示出行业内部动能的根本性转换：传统住宅开发持续收缩，而以老旧小区改造、存量资产盘活、产业升级为代表的城市更新，正成为支撑行业稳定与未来增长的核心引擎。
2025年7月，时隔十年再次召开的中央城市工作会议明确提出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并强调“高质量开展城市更新”。这一判断，不仅是对城镇化阶段的重新定位，也为“十五五”乃至更长时期的城市发展与房地产模式指明了方向。
城市更新成为增长新引擎
“现在的城市更新，和过去二十年的旧城改造、棚户区改造，有本质上的不同。”
清华大学土木水利学院院长吴璟的观察，点出了这场变革的核心。过去，在城镇化快速推进、房地产需求旺盛的背景下，更新更多以土地价值最大化为导向，核心是通过“大拆大建”提升容积率、转换土地用途，最大化释放土地价值。而如今，在多数城市新增建设空间需求大幅下降、部分城市面临库存压力的背景下，更新的驱动力从“脚下的土地”转向“地上的建筑”，核心目标是恢复和提升建筑与空间的功能。
吴璟强调，这种根本性差异也直接导致项目操作难度加大，模式更加多元。过去那种通过拆迁补偿、调整规划后重新出让的“标准化”更新模式，已难以适应当前的复杂需求。
他观察到，城市更新在新时期呈现出多种模式并存的格局。局部改造与综合提升是最为常见的形式。对于建筑结构尚好但设施老旧的社区，采取不拆除、仅进行局部改造的方式。住建部数据显示，2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。2025年前11个月，全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个。
同时，城市更新开始更注重功能转换与资产盘活。尤其是在核心一、二线城市，对于区位良好但功能不符合当前需求的建筑，通过市场化方式进行功能再造。在核心一、二线城市，将老旧厂房改造为文创园区、将闲置酒店或写字楼翻新为长租公寓等案例日益增多。
作为参与企业，龙湖集团旗下长租公寓品牌“冠寓”通过改造国企闲置资产、旧宿舍、低效商办等，成功盘活多个存量项目。例如，北京亚运村关庄店将7400平方米的国企大院改造为融合公寓、联合办公与院落空间的复合社区；北京郭公庄地铁站店作为北京市首批“非改居”保障性租赁住房示范项目，通过政企合作盘活低效商办资产，解决职住平衡问题。这些项目出租率常年保持高位，成为存量资产焕新的标杆。
此外，居民自主更新与“原拆原建”也在不断探索之中。在政府支持下，由居民主导、出资，对危旧住房进行拆除重建，不增加或小幅增加面积。这种方式在北京、上海等地已有探索，突出了“谁受益、谁主导、谁出资”的原则。
而片区统筹与综合开发，在部分区域仍在实践。在少数仍有经济可行性的核心区域，仍存在通过土地整合、重新规划进行整体更新的模式，但更强调与产业、文化、生态的融合。
中指研究院研究总监吴建钦指出，与“十四五”初期相比，如今城市更新的参与主体更加多元化，建筑类企业、开发企业、运营服务类企业等纷纷入局；资金来源也更加多元，中央补助、预算内投资、专项债、政策性贷款等多渠道发力；营利模式则更注重通过持续运营产生的稳定现金流来实现平衡。
“很难再用一种模式包打天下了。”吴璟建议，未来应建立一套涵盖“空间功能评估”与“经济价值评估”的双重评价体系，并形成“前策划—后评价”的闭环，从而更科学地判断更新必要性与模式选择。
运营能力成决胜关键
站在“十五五”起点，房地产行业将在深度调整中孕育新的结构性机遇。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶用“总量有空间，改善成主导”和“市场分化加剧”来概括未来五年的核心特征。
根据其测算，“十五五”期间全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，年均新建商品住宅销售面积预计为7亿—8亿平方米。尽管总量峰值已过，但每年新增城镇人口仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市仍具潜力。
更重要的是，改善性需求正成为住房消费的核心增长点，预计“十五五”期间改善需求带来的住房增量约20.3亿平方米，占总需求四成。
与此同时，市场分化将进一步加剧。2025年1—11月数据已显现端倪：百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中二线城市跌幅达8.24%，超过一线城市（5.52%）；新房价格则呈现“核心城市涨、多数城市跌”的格局，一线城市累计上涨5.82%，上海豪宅入市带动新房均价涨9.21%，而近六成二线城市价格下跌，三、四线城市则累计下跌1.54%。
曹晶晶指出，随着限制性政策逐步退出，楼市将回归供需基本面逻辑，人口和人才吸引力强的城市市场更具韧性，“好城市+好房子”的价值将逐步兑现。
对于企业而言，“玩法”正在改变。中指研究院企业研究总监刘水预判，“十五五”期间房地产企业的主流商业模式将从“开发驱动”向“开发+运营双轮驱动”转变。
头部房企已率先布局“轻重并举”。从营业收入结构来看，2025年上半年，华润置地、招商蛇口、龙湖集团持有物业和物业服务收入合计占比均超20%，较2021年有明显提升。从利润贡献来看，2025年上半年，华润置地非开发业务贡献利润六成，成为行业从“开发依赖”向“开发+运营”双轮驱动转型的代表。
此外，部分出险房企通过“债转+资产抵债”等组合模式削债，将发展重心转向代建、物业管理、资产运营管理等轻资产业务。据刘水介绍，出险企业债务重组后，其资产负债表仍面临压力，而轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债。另外，部分出险房企多年积累的核心能力仍在，如拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，转型轻资产业务是较为合适的发展路径。如金科重整后聚焦投资管理、开发服务、运营管理等；远洋集团积极谋求业务转型，拓展代建、商管资管等各类轻资产业务。
对于城市更新这一极具潜力的赛道，刘水建议，参与企业一要转变思维，从追求高周转的“开发商”角色，转向深耕细作的“资产管理者”和“城市运营商”。摒弃大规模“拆改建”思维，转向长期运营和价值挖掘，针对不同项目采用差异化策略。二是要拓宽融资模式，除了传统融资方式，应积极利用城市更新专项债、政策性银行中长期贷款等支持工具。三是加强运营能力建设，强化全周期运营和业态创新，将BIM（建筑信息模型）、CIM（城市信息模型）等技术应用于项目的规划、建设和运维管理，提升管理效率和风险预警能力。
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